Audit des promoteurs immobiliers : points de vigilance

La promotion immobilière consiste à réaliser un projet de construction immobilière pour la vente. Le promoteur supervise l'ensemble du processus, de la conception à la livraison. 

Les promoteurs immobiliers réalisent environ un tiers de la construction de logements en France mais l'année 2024 restera gravée dans les mémoires comme une année noire pour ce secteur. Avec seulement 250 000 mises en chantier, un chiffre inédit depuis les années 1950, les défaillances d'entreprises se multiplient à un rythme alarmant, touchant particulièrement les promoteurs. Le quatrième trimestre 2024 enregistre un record dans le nombre de défaillances avec 308 projets de promotion immobilière défaillants. « 2024 est une année cataclysmique, un niveau de crise sans précédent depuis les années 1950 », souligne la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). 

Plusieurs facteurs ont contribué à la baisse des ventes au détail de logements neufs. Les conditions de financement sont restées dégradées, avec des taux d'intérêt élevés. De plus, l'attrait de l'avantage fiscal Pinel a diminué, ce qui a également pesé sur la demande des investisseurs particuliers malgré une légère amélioration des conditions de financement au cours de l'année. Pour 2025, plusieurs initiatives de soutien au logement sont prévues afin de relancer le marché de la promotion immobilière. L'amélioration du contexte financier, notamment par la stabilisation des taux de crédit, est attendue pour encourager les ventes de logements neufs.

Dans ce contexte, l'auditeur se devra de redoubler de vigilance et de rester attentif aux risques pesant sur l'activité des promoteurs en termes de continuité d'exploitation en mettant en œuvre les diligences requises par les normes d'exercice professionnel. Il devra également mettre en œuvre les autres NEP et notamment celles révisées par un arrêté du 13 novembre 2024 publié au J.O. n°0273 du 19 novembre 2024.

En effet, les NEP 315 et 330 révisées imposent pour ces entités   une meilleure évaluation et documentation des risques liés au secteur immobilier et notamment :

• Une analyse renforcée des risques liés aux contrats de réservation et d'achèvement.
• Un alignement des contrôles sur les révisions méthodologiques des NEP 265 (communication), 520 (procédures analytiques), 540 (estimations comptables)

Il faudra par exemple  renforcer l'identification des risques spécifiques à l'immobilier (ex : retards de chantier, risques réglementaires liés à la conformité environnementale).

A titre d'exemple, la NEP 540 (estimations comptables) impose un contrôle plus strict des provisions, notamment celles liées aux garanties de parfait achèvement ou aux litiges avec des sous-traitants.

Une autre évolution est à prendre en compte à travers le Règlement ANC n°2022-06 (applicable de manière obligatoire au 1ᵉʳ janvier 2025) qui modifie les états financiers des promoteurs avec :

•  La suppression des transferts de charges impactant la gestion comptable des frais de chantier ou des garanties associées à la livraison,
• La nouvelle définition du résultat exceptionnel qui exclut certaines charges liées aux projets non récurrents.

Enfin, la promotion immobilière reste une activité complexe et cyclique qui mobilise des capitaux importants.

Entre 2021 et 2024, les ventes au détail de logements neufs ont été divisées par deux. Elles sont passées sous la barre des 65 000 réservations en 2024.Et les marges de la profession seront toujours sous pression et la contraction du chiffre d'affaires sectoriel pour la 3e année de suite en 2024 a affecté la rentabilité des entreprises et le taux de résultat net des promoteurs se maintiendra à bas niveau. Par ailleurs, les charges restent élevées ce qui met en péril la viabilité financière de ces entités.

Dans ce contexte, il est essentiel pour le commissaire aux compte de revoir  les dispositions prévues par la « NEP-570. Continuité d'exploitation » et notamment le déclenchement de la procédure d'alerte lorsque les dispositions légales et réglementaires le prévoient. Quels sont ces signaux faibles qui permettent  d'identifier chez les promoteurs  le plus en amont possible les facteurs de  fragilité  afin de permettre à l'auditeur de répondre à l'exigence légale de prévention des difficultés des entreprises ?

Cette formation apporte le niveau de connaissance sectorielle, technique et réglementaire indispensable aux professionnels.

• Connaître les spécificités de l'activité des promoteurs
• Identifier et évaluer le risque d'anomalies significatives propres à cette activité
• Savoir définir une planification pertinente et identifier les procédures d'audit appropriées
• Maîtriser les éléments relatifs à la prévention des difficultés et les réflexes à adopter.

• Connaissance de l'environnement économique, juridique, comptable et fiscal des promoteurs immobiliers
  
• Identification des risques ayant une incidence directe sur la mission du commissaire aux comptes
• Appréciation des procédures de contrôle interne
• Plan de mission et programme de travail pour l'audit de la société de promotion et de ses entités ad hoc
  
• Acquérir une démarche précise étape par étape pour mettre en évidence les points de vigilance
  
• Disposer d'outils opérationnels adaptés aux spécificités des contrôles à mettre en œuvre
• Maitriser les règles applicables en matière de prévention des difficultés et de procédure d'alerte
  
  

Outre l'apport théorique, les particularités des sociétés de promotion immobilière seront illustrées par des cas pratiques permettant la mise en œuvre en séance des approches et des outils d'audit proposés. La formation répondra notamment aux questions suivantes :

• Quelles sont les particularités juridiques, réglementaires et fiscales : textes de référence, responsabilité des promoteurs, fiscalité de l'aménagement, TVA immobilière, TVA lors d'une dation, droits d'enregistrement, détermination des profits de construction et remontée du résultat des SCCV et des SNC (régime de la translucidité) ?
• Quel est le régime social des associés et gérants, personnes physiques, d'une SCCV ?
• Quelles sont les règles comptables applicables (en normes françaises) ?
• Quelles sont les particularités comptables de la société de promotion ?
• Les titres de participations et les créances rattachées dans les sociétés supports des programmes 
• Les dépenses liées aux projets non validés 
• La méthode de prise en compte des honoraires d'AMO 
• Les provisions pour risques 
• La comptabilisation du résultat des filiales
• Quelles sont les particularités comptables des opérations de promotion ?
• La comptabilisation des frais de commercialisation et des frais de publicité 
  
• La dépréciation des stocks et les pertes à terminaison
• La comptabilisation des ventes : méthode à l'achèvement ou à l'avancement 
• Le dégagement du résultat à la date de livraison : comment déterminer la marge ? 
• Quels sont les risques significatifs des différentes structures ? Comment les identifier et les évaluer ?
• Comment établir le plan de mission ? Quelles sont les procédures d'audit à mettre en œuvre par compte significatif ?
  
• Quels sont les points particuliers de la note de synthèse et de la lettre d'affirmation ?
• Comment justifier les appréciations pour étayer l'opinion d'audit ?
• Quelles diligences à mettre en oeuvre en cas de dégradation de la situation financière des entités/groupes de promotion immobilière ?
  

Les supports pédagogiques sont conçus avec le plus grand soin et sont sous format dématérialisé, accessibles dans l'onglet « mes sessions » de l'espace personnel des participants (espaces.jinius.fr). Ils permettent aux participants de pouvoir revenir ultérieurement sur les thèmes abordés pendant la formation. Ils se composent :

• D'un diaporama
• De cas pratiques énoncés et corrigés
• D'une documentation pour approfondir

CNCC Formation apporte également le plus grand soin à l'élaboration et à la mise en œuvre des formations proposées :

• Les méthodes pédagogiques assurent aux participants une véritable progression des savoirs & savoir-faire
• Les formateurs sont rigoureusement sélectionnés : ce sont des professionnels, reconnus pour leur maîtrise technique, exerçant personnellement des missions de commissariat aux comptes ce qui leur permet une approche très pratique des sujets traités.
• La constitution des groupes, volontairement limités en nombre, fait l'objet d'un soin tout particulier afin de favoriser les échanges
• Les formations se déroulent dans des salles de formation adaptées, disposant du matériel pédagogique nécessaire (paperboard, vidéoprojecteur, etc.)
• Si l'animation devait être transposée en classe virtuelle, elle sera entrecoupée de plusieurs pauses brèves pour permettre une concentration optimale des participants. Par ailleurs, pour le bon déroulement de la formation, le participant devra disposer d'un ordinateur avec webcam, micro et une connexion Internet stable et à haut débit

A l'issue de la formation, le participant devra se rendre dans l'onglet « sessions terminées » de son espace personnel (espaces.jinius.fr) pour : 

• Evaluer l'acquisition de ses connaissances à partir d'un questionnaire à choix unique de 15 affirmations. Les connaissances seront considérées comme acquises à partir de 10 bonnes réponses sur 15. Ce test est disponible pendant 8 jours calendaires
• Télécharger son attestation de fin de formation, sous réserve d'avoir été présent
• Remplir un questionnaire d'appréciation sur la qualité de la formation. Les réponses reçues font l'objet d'une analyse attentive permettant à CNCC FORMATION d'améliorer la qualité des formations dispensées
• Accéder au support pédagogique complet

• Pour toute question relative à l'accessibilité aux personnes en situation de handicap, merci de contacter l'organisateur de la session concernée
• Les supports étant dématérialisés, nous conseillons aux participants de les télécharger préalablement, et de se munir d'un ordinateur portable. Attention, certaines tablettes ou smartphones ne permettent pas d'annoter les supports en PDF