La promotion immobilière consiste à réaliser un projet de construction immobilière pour la vente. Le promoteur supervise l'ensemble du processus, de la conception à la livraison.
Les promoteurs immobiliers réalisent environ un tiers de la construction de logements en France mais l'année 2024 restera gravée dans les mémoires comme une année noire pour ce secteur. Avec seulement 250 000 mises en chantier, un chiffre inédit depuis les années 1950, les défaillances d'entreprises se multiplient à un rythme alarmant, touchant particulièrement les promoteurs. Le quatrième trimestre 2024 enregistre un record dans le nombre de défaillances avec 308 projets de promotion immobilière défaillants. « 2024 est une année cataclysmique, un niveau de crise sans précédent depuis les années 1950 », souligne la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).
Plusieurs facteurs ont contribué à la baisse des ventes au détail de logements neufs. Les conditions de financement sont restées dégradées, avec des taux d'intérêt élevés. De plus, l'attrait de l'avantage fiscal Pinel a diminué, ce qui a également pesé sur la demande des investisseurs particuliers malgré une légère amélioration des conditions de financement au cours de l'année. Pour 2025, plusieurs initiatives de soutien au logement sont prévues afin de relancer le marché de la promotion immobilière. L'amélioration du contexte financier, notamment par la stabilisation des taux de crédit, est attendue pour encourager les ventes de logements neufs.
Dans ce contexte, l'auditeur se devra de redoubler de vigilance et de rester attentif aux risques pesant sur l'activité des promoteurs en termes de continuité d'exploitation en mettant en œuvre les diligences requises par les normes d'exercice professionnel. Il devra également mettre en œuvre les autres NEP et notamment celles révisées par un arrêté du 13 novembre 2024 publié au J.O. n°0273 du 19 novembre 2024.
En effet, les NEP 315 et 330 révisées imposent pour ces entités une meilleure évaluation et documentation des risques liés au secteur immobilier et notamment :
- Une analyse renforcée des risques liés aux contrats de réservation et d'achèvement.
- Un alignement des contrôles sur les révisions méthodologiques des NEP 265 (communication), 520 (procédures analytiques), 540 (estimations comptables)
Il faudra par exemple renforcer l'identification des risques spécifiques à l'immobilier (ex : retards de chantier, risques réglementaires liés à la conformité environnementale).
A titre d'exemple, la NEP 540 (estimations comptables) impose un contrôle plus strict des provisions, notamment celles liées aux garanties de parfait achèvement ou aux litiges avec des sous-traitants.
Une autre évolution est à prendre en compte à travers le Règlement ANC n°2022-06 (applicable de manière obligatoire au 1ᵉʳ janvier 2025) qui modifie les états financiers des promoteurs avec :
- La suppression des transferts de charges impactant la gestion comptable des frais de chantier ou des garanties associées à la livraison,
- La nouvelle définition du résultat exceptionnel qui exclut certaines charges liées aux projets non récurrents.
Enfin, la promotion immobilière reste une activité complexe et cyclique qui mobilise des capitaux importants.
Entre 2021 et 2024, les ventes au détail de logements neufs ont été divisées par deux. Elles sont passées sous la barre des 65 000 réservations en 2024.Et les marges de la profession seront toujours sous pression et la contraction du chiffre d'affaires sectoriel pour la 3e année de suite en 2024 a affecté la rentabilité des entreprises et le taux de résultat net des promoteurs se maintiendra à bas niveau. Par ailleurs, les charges restent élevées ce qui met en péril la viabilité financière de ces entités.
Dans ce contexte, il est essentiel pour le commissaire aux compte de revoir les dispositions prévues par la « NEP-570. Continuité d'exploitation » et notamment le déclenchement de la procédure d'alerte lorsque les dispositions légales et réglementaires le prévoient. Quels sont ces signaux faibles qui permettent d'identifier chez les promoteurs le plus en amont possible les facteurs de fragilité afin de permettre à l'auditeur de répondre à l'exigence légale de prévention des difficultés des entreprises ?
Cette formation apporte le niveau de connaissance sectorielle, technique et réglementaire indispensable aux professionnels.